大连万达3000亿再战文旅,依旧是靠拿地建房?

来源:恒耀网络部 作者:恒耀小编 日期:2019-07-20 09:43
  在2019年上半年,每隔五天,大连万达集团董事长王健林就会出现在公开报道中。
  这位富有的房地产经纪人会见了许多潜在的合作伙伴,包括当地政府官员,银行高管和国际体育赛事领导人。会议在6个月内举行了35次,几乎赶上了他全年的安排。
  王健林频繁的会议日程也变成了万达的大量外资。这些投资由万达大型文化旅游项目牵头,涵盖万达广场,主题公园,酒店集团和体育赛事。在2019年上半年,万达宣布了四川,沉阳,潮州,兰州和天津五个地区的投资项目。预计总投资将超过2550亿元,高于万达去年的总收入2512.7亿元。
  如果算上2018年9月开始的三个文化旅游项目,延安,贵州和兰州的——,在不到一年的时间内,万达对这些项目的总投资估算已达到3070亿元(根据框架项目整体而言)估算总投资额)。
  这似乎是万达在文化旅游项目中的“重聚”。 2017年,由于流动性危机,万达开始出售资产以降低债务比率。出售的资产包括13个文化和旅游项目,占万达现有文化旅游项目的一半以上。 “回收现金670亿元相当于减债1100亿元。”王健林曾经说过。
  在接下来的一年里,万达没有宣布再投资新的文化旅游项目。降低债务比率和减少有息负债是当时万达的“首要任务”。为此,万达开始强调其万达广场和新文旅游项目将专注于“轻资产”运营模式。也就是说,投资者将支付土地或支付款项(万达找到土地),万达负责设计,施工指导,投资促进,最后按照约定的比例分配收益。
  然而,中国投资网发现,至少万达重启的两个投资项目仍以土地征收为主,住宅用地或商品住宅混合土地占土地的一半。这可能与万达所说的“轻资产模型”不同。更重要的是,王健林曾经说过,万达的生息负债在2018年大大减少,并将继续减少债务。现在,估计总投资超过3000亿元的这8个项目将增加万达的债务并“重新走上老路”?
  建房子至关重要吗?
  王健林“重战”文学大队的出发点是延安。
  2018年9月26日,万达表示已与延安市政府签署《延安万达红色旅游小镇项目合作框架协议》。万达为这篇论文项目赋予了特殊的意义。——中国的“第一个红色主题万达城”。根据规划,延安万达城占地128公顷,总投资120亿元。这是一个大型的文化之旅,包括红城,军事天堂,冰上乐园,冰舞剧院,大湖表演和度假酒店集团。综合项目。
  在延安之后,万达迅速跑遍全国各地。截至2019年6月,万达已宣布在温州旅游局的八个地区部署新一轮项目。根据万达宣布的框架协议,八个项目的总投资未完全计算。预计总投资3070亿元。这些项目都有一个与区域特色相关的概念包,如“红色主题”、“潮州文化”。它们也符合“国际”和“顶级”。包括万达文旅游、工商管理、卫生、体育、电影和电视。
  从目前可获得的土地拍卖信息来看,延安和兰州已在万达8个新项目中取得了相关地块。对中国互联网络的投资发现,住宅用地或/或商业和住宅混合用地占两个项目的一半以上。
  2019年3月15日,万达通过万达房地产集团以16.63亿元收购延安7处开发用地(98.547亩),6月12日,万达房地产集团以71.924亿元收购兰州28处开发用地。56.857亩)。
  延安市7个开发用地中,3个为商业用地,4个为住宅用地,占61.99%。兰州市28个开发用地中,17个为商品和住宅混合用地,占总面积的59.47%,10个为商业用地,占总面积的39.48%。只有一个是“文化设施”。土地面积占1.05%。
  另一方面,中信发现兰州万达的地价低于同期拍卖价。
  兰州位于七里河区,平均每亩价格503万元。兰州土地交换信息显示,5月30日,兰州千盛房地产开发有限公司以2.3亿元的价格在七里河市征用了27亩住宅用地,即平均每亩851.85万元;3月6日,甘肃雅戈尔西北房地产有限公司征用了555亩商业用地。七里河市土地45360万元,平均850万亩。17.3万元。据3fang.com统计,今年上半年兰州市土地交易均价为288万元/亩。无论是商业用地还是住宅用地,根据现有资料,七里河万达的土地价格都相对较低。
  《财新周刊》在2012年的一份报告中,有人指出,为了建设万达长白山国际旅游度假区,2010年万达占用了118块土地,不包括22个免费分配。南部和北部地区剩余地块的平均价格分别为181元/平方米和204元/平方米,均低于当地基准。土地价格。
  事实上,万达在南昌的“万达城”项目开始时,王健林介绍说,在200多万平方米的房地产和住宅办公楼上,总投资400亿元人民币约180亿元。当时,王健林曾经说过:“我不能购买土地,再依靠文化旅游20年来收回成本。中国的金融模式(指融资成本)不支持这种发展模式,在这种情况下,(资本) )只能采取销售(房地产)部分,融资部分'的方式。
  RGB瑞宝环球的执行董事周扬告诉中信。作为文禄房地产的早期开发商,他担心如何打包旅游资源的概念并更好地出售房屋。房屋现在甚至投资于消费品。周扬表示,当万达启动长白山项目时,北京的许多投资者在到达现场前都为该项目购买了公寓。
  仅从目前的延安,兰州万达和陆地物业,万达这两个项目还是以温旅为主导,再搭配周边房地产销售。
  对于上述八个项目,文化,旅游和商业住宅的比例分布以及其他相关问题,截至提交,未收到万达的答复。
  轻资产模型的“变化”
  也许不仅仅是拿地模式。
  王健林的文学野心始于2009年。那一年,万达长白山国际度假村开始建设。这是万达首次尝试旅游项目。据不完全统计,2009年至2017年7月10日,万达已在武汉,南昌,广州,成都,青岛等城市布置了19个文化旅游项目(包括建设公告,正在进行施工和完工)。
  2017年7月10日,这是万达旅游的重要日子。在这一天,万达突然宣布将以2995.5亿元的价格将13个文化和旅游项目中的91%转让给融创中国,而融创中国将承担这些项目的所有现有贷款。
  王健林当时的声明是:“转让项目可以大幅减少万达商业的负债,进一步实现轻资产管理。”
  在2017年万达年度工作总结中,王健林曾定义轻资产模型:“万达轻资产分为两类,一类称投资,另一类称合作。投资等级是供他人支付,万达帮助他人找到土地,经过设计,建设,投资促进和完成经营,它被移交给他人,还有资本化程序。合作班是万达不付钱或土地,认为项目合适,与他人签订合同,帮助他人建设,完成后租金分为三个。“根据当时的协议,万达在出售后负责这些文化旅游项目的运作。荣创中国需要每年为每个项目支付5000万元的品牌许可费,为期20年。预计万达将至少恢复130亿元人民币。
  但万达没有继续实施这些资产的“轻资产模型”。 2018年10月,它将整个文鲁集团和13家项目管理公司出售给荣创中国,后者不再使用万达这个名字。由于这个原因,万达说:“在合同的实际执行中,我们发现合作方式存在诸多不便。项目策划,建设和运营管理与投资者保持一致,更有利于发展。该项目。”
  当时,万达还表示,在未来,它将继续投资于一些正在谈判的万达文化旅游城项目,这些项目的重点是资产和轻资产两条腿走路的原则。其中,万达市将选择包括荣创中国在内的多家投资方进行合作。
  然而,仅从目前可获得的信息来看,延安和兰州项目似乎与王健林在地形方面对“轻资产”模型的定义不一致。投资网络从潮州有关部门了解到,万达现已占用了湘桥区的部分土地。但截至提交时,中忠未能在潮州市国土交流网和国土局查询万达土地的相关信息。
  国际物业管理公司协调战略管理集团的联合创始人黄立冲告诉中信,万达的轻资产模式目前可能是一个“美好愿望”。从融资渠道来看,房地产企业难以从银行和其他金融机构获得融资,资产证券化相关资产更多地关注相关基础设施,商业地产和其他房地产或房地产收益权作为担保。他认为,万达目前的财务能力不足以支持轻资产运营模式。
  事实上,万达已经强调了向轻资产运营和去房地产的五年过渡。在总结2018年的年度工作时,王建林再次强调,万达应该专注于轻资产,但只有在整体计息负债逐年减少的情况下,才不会放弃重资产——来做重资产。
  “今年以后,新开业的万达广场至少有70%是轻资产,而新开业的酒店原则上是一项轻松的资产。”王健林说。
  突然第一轮远征
  尽管万达表示她从未离开过“一直看好中国文化旅游业的发展前景”。然而,向阳光中国出售13个文化旅游项目曾被外界视为万达商务旅游业务的暂停。 2018年9月,“延安红色旅游城”框架协议的签署被视为万达的惠文旅。“
  从2009年长白山国际度假区的测试,到2011年武汉中央文化区的正式开放,以及2013年全国范围内推出的万达文化旅游项目——“万达城”。王建林一直非常重视万达旅行“万达城”是万达的“第四代产品”。在第一轮万达文化旅游项目中,除早期的长白山国际度假区,武汉中心文化区,西双版纳国际度假区和青岛东方电影外,其余15个项目统称为“万达城”。
  对于万达市王健林满怀期待,他公开表示将万达市迅速复制到很多地方,到2020年将在全国范围内完成15到20个万达城项目。2016年,第一批开放前后在万达市,王健林甚至称上海迪士尼乐园,声称迪士尼中国在未来10到20年内不会盈利。
  2017年7月10日,万达宣布向桑纳克中国出售13种文化旅游将成为万达第一轮旅游的重要节点。这似乎是一个草率的决定。就在一周前(2017年7月4日),王健林刚刚出现在云南昆明,并宣布签署了三个投资项目,其中包括计划投资320亿元的昆明万达城。一周后,昆明万达城项目被纳入13个项目并出售给融创中国。
  除上述转售项目外,当时万达文化旅游项目还在长白山国际度假区和武汉中心文化区分别开设了两个已开通的旅游项目,并宣布将在西安乌鲁木齐建设万达,惠州和长沙。市”。
  投资网络发现这些项目不容乐观:长白山国际度假村已被万达转移到其他地方,武汉中心文化区的重点旅游项目仍然关闭,其他四个地方已宣布建设“万达”市”。目前似乎没有新的进展。
  长白山国际度假村是万达最早的旅游项目,但度假村已经易手。根据工商数据,该度假村的主要经营公司“长白山国际度假村开发有限公司”于2017年6月由万达转让给万达本地房地产公司。
  武汉中心文化区面积1.8平方公里,是当时万达的新生态。其中一个重要项目“武汉万达电影公园”于2016年7月31日宣布。届时,电影公园表示将进行全面升级。然而,中国投资网从电影公园的前工作人员和武汉万达的相关工作人员那里了解到,电影公园仍然关闭。 “没有人会去装饰,它被放置了。”
  此外,乌鲁木齐等四个地方宣布的万达城项目尚未从公共渠道取得更多进展。
  2017年3月,万达宣布万达文化旅游城项目即将进入惠州大亚湾西区。根据当时的协议,该项目总投资约800亿元,是万达集团最大的单一文化旅游项目。然而,投资网络从大亚湾投资促进局获悉,该项目仍处于签署框架协议的阶段(约定的时间已经到期)。至于后续行动,招商局集团需要与万达进一步讨论。2017年4月,乌鲁木齐白鸟湖万达文化旅游城建设仪式举行。据介绍,该项目占地面积约100公顷,建筑面积40万平方米,总投资98亿元。根据乌鲁木齐市白璧湖新区的一名工作人员,该项目于2017年暂停。
  2017年6月,万达宣布计划在万达市投资660亿元人民币,宣布将落户西安Chan坝生态区。来自西安Chan Bay生态区管理委员会的工作人员,中金公司了解到该项目尚未落地。 “经过多次挫折,会议已经讨论过。”
  3000亿元来自哪里?
  2017年是万达的关键一年。王健林曾坦率地说:“对于万达来说,2017年是一个非常难忘的一年。它经历了暴风雨,经历了一些艰辛。”
  今年,万达开始出售其资产,包括上述13个文化和旅游项目。但今年出售的资产还不足以让万达摆脱流动性危机。 2018年1月,王健林表示有意在两到三年内将债务减至绝对安全水平。
  同样在今年的年会上,王健林提到“每个万达城需要七年或八年的生息负担才能下降,十多年的时间才能收回投资。十几个项目,虽然大部分现金可以通过出售房产可以收回,至少在五年或六年内,十三个(项目)每年净增加1000亿负债,这是一个相当大的压力。
  因此,如果没有共同投资者(因为尚未公布)宣布投资总计划的3000亿元资金的来源,那么万达的计息负债会增加多少?
  值得注意的是,万达的有息负债仍然相对较大。——虽然王建林声称万达2018年的计息负债比2017年减少了约30%。目前,根据上海清算所披露的2018年年度报告,万达商业管理只显示该公司的计息负债。 2018年将达到1924.39亿元,2020年1月前至少达到210.27亿元。截至2018年底,万达商业管理的现金及现金等价物仅为773.53亿元,比年初减少375.91亿元。那一年。
  在这方面,投资网络向万达咨询其资金来源和项目规划。截至发稿时,投资网络未能收到万达回应。
  另一方面,一些分析师还向中国投资网表示,商务旅游项目原本是一个低利润的业务,投资回收期很长,无法与住宅销售相比。
  “房地产开发商的早期开发商正试图获得更多的土地,但他们可能不会出差,”瑞瑞德上海战略顾问总经理周长青告诉投资网络。
  黄立冲告诉投资网络,2017年万达酒店和13个项目是相对优质的资产。因此,在SOHO招标会上,SOHO中国的潘石屹表示,他认为他误读了这个数字。关于万达新一轮的文化旅游投资,黄立冲进一步表示,“现在万达的旅游资源不如以前那么好,文彪买房也会越来越难。”
  最直接的变化是,中国对文化旅游项目的发展提出了一些指导性意见,要求文化旅游和文化产业的房地产项目“去实现”。例如,2018年4月,国家发展和改革委员会等五部委发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,即开发商不应调整主题公园项目的规划,支持房地产开发用地。主题公园周围的酒店,餐馆,购物和住宅必须单独提供并单独批准。土地供应和批准不允许与主题公园捆绑在一起。
  这意味着原始开发商可以使用房地产开发,或出售住宅房地产,以快速撤回公司的资金或被切断。
  “更多测试开发商运营文化旅游项目的能力。”周扬告诉投资网络。新政策更侧重于重新项目开发和运营,对开发商的资本储备和融资能力提出了更高的要求。
  但黄立冲对此持不同看法。他认为开发商的交易能力不是决定文化旅游项目成败的关键因素,而是取决于当地政府如何推动该项目。他告诉中国投资网,在万达经历2017年流动性危机之后,再次投资文化旅游的策略可能与上一轮不同。 “它更符合地方政府的需求,”黄说。
  整个万达新一轮城市投资:潮州属于“一带一路”海上城市;沉阳是东北三北的省份,也是该国最近推广的地区;贵州,延安,兰州和四川是西部地区。省和市,这是文化和旅游部最近提到的《文化产业促进法(草案征求意见稿)》:支持中西部地区的文化产业合作和支持